Mudanças tributárias aumentam atenção à regularização de imóveis rurais

Transição tributária chega ao campo

O sistema tributário brasileiro entra em uma nova fase a partir de 2027, com o avanço da Reforma Tributária, a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), a extinção gradual de PIS e Cofins e o início da cobrança de outros componentes, como o Imposto Seletivo. No meio rural, produtores pessoa física também precisarão acompanhar novas obrigações, conforme a atividade, o faturamento e o enquadramento de cada propriedade.

As mudanças não significam, necessariamente, aumento automático de impostos para todos os produtores. Entretanto, o novo cenário exige maior controle contábil, documental e patrimonial. Para famílias que mantêm imóveis rurais há gerações, essa transição também evidencia um problema antigo: a diferença entre o que consta nos registros e o que realmente existe na propriedade.

Benfeitorias podem não estar registradas

Propriedades rurais antigas frequentemente apresentam ampliações construídas ao longo dos anos, como casas, galpões, depósitos, estruturas de armazenamento e instalações voltadas à produção. Muitas dessas obras não são averbadas ou não aparecem de forma atualizada na documentação do imóvel.

O engenheiro civil e ambiental Filipe Machado, que atua com avaliações, perícias e regularização imobiliária, observa que essas inconsistências costumam aparecer em momentos sensíveis, como vendas, transferências, inventários, doações, financiamentos e operações que utilizam o imóvel como garantia. Quanto maior a defasagem entre o registro e a situação física, mais complexo tende a ser o processo.

Sucessão patrimonial requer avaliação correta

A atenção também alcança o planejamento sucessório. A Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu normas nacionais para o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), incluindo a progressividade das alíquotas conforme o valor transmitido. Com isso, conhecer a extensão e o valor real do patrimônio torna-se etapa fundamental para organizar heranças e doações.

Uma avaliação técnica inadequada pode comprometer a divisão entre herdeiros, gerar questionamentos fiscais ou dificultar acordos extrajudiciais. Por outro lado, o planejamento antecipado permite corrigir falhas documentais, atualizar registros e buscar soluções antes que a família precise agir sob pressão durante uma negociação ou sucessão.

Diagnóstico é o primeiro passo

Antes de iniciar uma obra de regularização, o proprietário pode fazer um diagnóstico da propriedade. Esse levantamento deve comparar matrículas, contratos e demais documentos com a situação física do imóvel, identificando diferenças de área, construções não registradas, benfeitorias antigas e possíveis pendências cadastrais.

O diagnóstico não transforma automaticamente todas as inconsistências em cobrança tributária, mas revela riscos que precisam ser analisados por profissionais das áreas jurídica, contábil e técnica. Essa avaliação conjunta ajuda a definir prioridades e evita medidas tomadas sem conhecimento completo do patrimônio.

Organização reduz riscos e facilita decisões

O imóvel rural reúne terra, edificações, acessos, instalações produtivas e diferentes tipos de benfeitorias. Por isso, sua valoração exige critérios técnicos e análise específica, especialmente quando serve de base para decisões familiares, empresariais ou financeiras.

Com as mudanças tributárias em curso, a principal recomendação é organizar os documentos e atualizar o conhecimento sobre a propriedade. Identificar pendências com antecedência aumenta a possibilidade de regularizar situações, planejar a sucessão patrimonial e preservar um patrimônio construído ao longo de gerações.